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并购浪潮迭起 房企步入合纵连横大时代

2016年12月23日 16:59
来源: 东地产

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  在这个巨头纵横捭阖的时代,合纵连横是造就寡头的重要选项。

  楼市进入下半场,土地成本飙高,房地产行业盈利能力下降,在夹缝中生存必然造成行业的并购浪潮,使得集中度越来越高。

  在合纵连横的时代,近来房地产企业并购不断持续,恒大在A股市场频频出手,融创中国“买”不停手,地产央企纷纷筹划重组整合……并购重组案例如潮水般一波接一波,引起业内关注。然而,并购可以扩大企业规模,同时也暗含风险。

  嘉凯城缩影

  日前,融创中国发布公告称,融创(青岛)置地透过浙江产权交易所,以总价36.62亿元成功竞得青岛嘉凯城房地产开发有限公司的全部股权,较转让起始价16亿元溢价20.62亿元,溢价率达128.875%。

  公开信息显示,青岛嘉凯城是为开发青岛时代城项目而设立的项目公司,整个项目计容总建筑面积约178.79万平方米。截至2016年10月31日,安置房、保障房以及商品房S1地块已全部竣工,商品房S2、D1地块处于在开发状态,已建未售的商品房计容建筑面积约8万平方米;剩余未开发的商品房计容建筑面积约达90万平方米。

  嘉凯城方面表示,公司根据住宅业务发展战略转让标的公司股权,可加快存量去化、增强流动性,有利于公司的长远发展。如按照设定的挂牌条件成功转让,与受让方完成全部交易,收回全部款项,为公司下一步发展提供了较为雄厚的资金储备,并将对公司利润和现金流产生积极影响。

  事实上,早在今年4月,恒大方面宣布,斥资36.09亿元收购嘉凯城约9.52亿股股份,占总股本52.78%。收购完成后,恒大集团将成为嘉凯城的控股股东。恒大在公告中称,成为控股股东后,恒大将拥有境内资本市场A股上市平台,通过恒大地产与嘉凯城集团的战略整合,将进一步增强公司持续盈利的能力。

  短短7个月的时间后,融创便以36.62亿元的代价买下嘉凯城的一个青岛项目。据悉,这个项目在一年前的挂牌转让价格不到12亿元。一年之后,其业绩并没有太大好转,仍处于亏损状态,但是估值却提升了3倍之多。即便是这样的一个价格,融创也是经历了236轮竞价才拿到手。

  据《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)了解到,今年三季度末,嘉凯城再次出现大幅的利润亏损,资产负债率进一步提升到了94.6%,今年前三个季度仅财务费用支出就高达8.83亿元。这时,该公司再次提出出售青岛嘉凯城的计划。

  嘉凯城的三位独立董事表示,此次出售公司旗下具有支柱性作用的青岛嘉凯城,可以实现较大的正向现金流,可以为公司下一步发展提供较为深厚的资金储备。

  合纵连横大时代

  除了青岛嘉凯城以外,今年8月,融创就发布公告,以20.54亿元收购金成旗下海南项目博鳌金湾50%的股权及债权;没过多久,又传出消息,融创与金成达成一致协议,收购后者旗下项目西溪海40%的股权。这两个项目均由融创来操盘。

  早前金科股份安排非公开发行时,融创中国报价4.45元/股总额40亿元认购,最终以4.41元/股获得配售9.07亿股,占金科发行后总股本的16.96%。11月份,融创中国又通过二级市场买入金科股份1.62亿股,占总股本的3.04%,耗资8.3亿元,代价约5.1元/股。至此,融创持有金科10.7亿股,占总股本的20%。

  融创中国执行董事及行政总裁汪孟德曾公开透露:上半年项目储备有2/3的份额,都是收并购带來的,未来收并购依然是我们主导的目标。

  融创的大举收购仅仅是房地产企业大规模并购的个案。今年以来,房企合纵连横的案例接踵而至,数量之多,规模之大,令行业为之侧目。

  8月,万科企业在港交所披露了收购黑石集团名下商业地产公司的公告。根据公告,万科将通过成立投资基金,以128.7亿元收购黑石集团名下的商业地产公司印力集团96.55%股权以及MWREF公司。

  11月,绿地控股宣布与重庆(楼盘) 协信远创房地产开发有限公司的母公司汉威重庆房地产开发(香港)有限公司签署协议,绿地拟通过股权转让及增资的方式最终持有协信远创40%股权,交易价格初定为人民币51.63亿元。在股权转让、增资及重组完成后,绿地和汉威公司将并列为协信远创的第一大股东。

  同样在11月,华润置地宣布其全资附属公司已同意认购中华企业 13.99亿股新股,相当于经配套融资及中华企业资产重组相关发行扩大后其已发行总股本约20.9%,每股作价人民币5.23元,认购价款总额为73.15亿元。

  几天之后,阳光城集团股份有限公司也发布公告称,以超过13.51亿元的价格竞得物产中大集团股份有限公司旗下15家公司股权组成的股权资产包,总成交金额(包括股权竞得价款及承接转让方对标的公司的债权金额)104.69亿元。此次并购的15家公司,均涉及房地产业务,也就是说,物产中大集团正式退出房地产行业。

  同策咨询研究部总监张宏伟告诉《东地产》,在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下,楼市已经进入下半场。从楼市下半场特征来看,房地产行业增速下滑趋势势在必然,此时,房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征,“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。届时,“大者恒大,强者恒强”局面形成,最终推动市场集中度越来越高。

  扩充土地储备

  从并购案例上不难看出,并购一方面可以扩大企业规模,更重要的是可以为企业带来新的土地储备。

  众所周知,今年上半年,北上广深以及部分二线城市迎来了土地市场的“地王热”。

  就上海(楼盘) 市场而言,松江泗泾楼板价被更新至38300元/平方米、大浦东周浦楼板价刷新至43600元/平方米、宝山顾村楼板价达到36964元/平方米。8月,融信与万科、保利等18家房企经过激烈竞争,最终以110.1亿元的总价拍下了上海静安中兴路地块,超过10万元/平方米的楼板价,成为上海目前为止最高的单价地王。

  可以说,上海土地市场几乎已经形成土地竞拍必地王的“规律”。

  在土地价格不断飙升的情况下,“曲线拿地”成为众多房地产开发商增加土储的途径之一。

  就嘉凯城而言,其是一家具备20多年房地产开发管理经验的开发商,业务重点布局上海、杭州(楼盘) 、苏州(楼盘) 等长三角区域,剩余总可售面积接近600万平方米。恒大认为,收购嘉凯城可以让恒大的土地储备资源变得更加丰富,且进一步增加一二线城市项目数量占比。

  阳光城收购的物产中大同(楼盘) 样具有这样的特征。据《东地产》了解,物产中大在杭州、武汉(楼盘) 、成都、南昌(楼盘) 、宁波(楼盘) 、上虞等城市,有部分地段优质的地产项目。也正是因为项目相对优质,因此吸引了不少大牌开发商的关注,尤其是有强烈意向进驻成都、武汉等地的房企。

  方圆地产首席分析师邓浩志认为,大城市拿地越来越贵,不少地王销售都出现亏损,所以房企到一线城市拿地变得越来越谨慎,与本地企业合资可能相对风险可控制,价格也可以议,所以越来越多房企选择这种方式。

  更有地产研究机构直接指出,对于传统房企而言,收购土地或项目,是加速企业规模扩张,增加可售资源最直接、最有效的方式之一。一方面,收购方式获取项目,拿地成本相对较低,可以使企业避开激烈的市场竞争;另一方面,部分收购获取的项目,已经达到预售条件,可以快速推出市场,加速企业资金回流。

  并购亦有风险

  毋庸置疑,房企在进行收并购的同时,也面临着诸多风险。

  张宏伟向《东地产》表示:“在收并购过程中,企业一方面面临着债务风险,比如有些隐性债务没有尽职调查清楚;其次是产权风险,有限项目证件不全或股权权属不清楚,导致后期交易存在风险;最后还有交易违约风险。”

  就交易风险,张宏伟提到融创与绿城以及佳兆业的收购失败案例。去年5月,绿城中国和融创中国双双发布停牌公告,融创称已经在与绿城磋商收购股权事宜。随后,绿城“掌门人”宋卫平发表了《宋卫平董事长致谢并答复》的公开信,公开信中以“天下本一家,有德者掌之”,揭示了宋卫平愿意让位于孙宏斌 。随后,融创中国与九龙仓将并列为绿城的第一大股东。然而,在外界以为收购事项尘埃落地的情况下,却又出现惊天大逆转,最终入主绿城的,不是融创,而是央企中交集团。

  无独有偶,佳兆业因涉及政商关系、债务纠葛而被查封之后,融创再次挺身而出,成为佳兆业困顿中的“最后一根稻草”。然而,经历了一系列的整合之后,最终佳兆业还是发布公告称,由于出售事项的条件不能在短时间内达成,经过佳兆业董事会的考虑不再向融创出售旗下上海4个项目,佳兆业也向融创退回了10.37亿元的资金。自此,融创中国对佳兆业的所有收购还是以失败告终。

  除此以外,也有业内人士表示,房企并购主要还是看中并购对象所持有的土地资源,但所涉地块可能存在的地下设施、文物的处置风险,拆迁周期和费用的不可控风险,土地性质转换、规划建设指标调整与报批风险,员工分流处置风险等,甚至并购对象本身可能不止一个利益相关主体,还存在股权、债权等各种复杂关系,隐含或潜在的债务风险,以及并购对象背后的潜在利益相关方的诉求等。

(责任编辑:DF314)

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