陆家嘴二十六年发展启示录“金”聚浦江两岸

2018年04月16日 16:33
来源: 东地产
编辑:东方财富网

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摘要
摩天大楼与国际住区相得益彰,陆家嘴26年发展进程是一段荡气回肠的产城融合史诗。

  陆家嘴,是上海高度的拓新者,也是世界金融业变迁的见证者。

  2018年,632米高的世界第二高楼、中国第一摩天大楼在此矗立,再次刷新上海高度。相较建于1954年24米高的东昌消防瞭望塔,浦东陆家嘴的“第一高度”在26年间“长高”了约26倍。

  这片应改革开放而生的沃土,已经成为沪上最“豪”的国际住区,也是众多跨国银行的大中华区及东亚总部所在地,是中国最具影响力的“金融名片”。

  上海豪宅聚集地

  最近几天,沪上最热的楼盘非中粮前滩海景壹号莫属,上百人排队认筹的照片在朋友圈疯传,“再造一个陆家嘴”的规划前景赚足了眼球。

  确实,“宁要浦西一张床,不要浦东一套房”的时代早已过去,陆家嘴早已是沪上公认的巅峰豪宅区。

  2001年,世茂集团斥巨资在陆家嘴打造世茂滨江花园,并聘请梁朝伟担任形象代言,面向全球发售,世茂滨江花园因此一举成名,2001年-2004年连续四年取得上海市房地产销售金额冠军。自此,世茂滨江花园也一直被视为陆家嘴豪宅的标志,时至今日,世茂滨江花园依然在上海二手房市场受到高端人士的青睐,成交量一直在区域内居前。

  随后,顶着“上海最贵豪宅”光环的汤臣一品更是彻底奠定了陆家嘴豪宅区的地位。2005年,汤臣一品一经面市就轰动了整个上海房地产市场。遥想当年,上海一楼盘开出8万-14万元/平方米的“天价”,不少市民深觉不可思议。而预约看房必须传真名片、待公司确认方可约定时间的看房规定,也充分彰显了汤臣一品的豪宅“底气”。

  在汤臣一品之后,财富海景、中粮海景壹号、滨江凯旋门等豪宅相继面市,组成了黄浦江畔最具分量的豪宅区。而上海最贵房价的记录也一直在此刷新。

  据报道,汤臣一品A栋35楼于2017年10月31日网签,总价为2.05亿元,面积597平方米,成交单价达到了34.3万元/平方米,再破上海房价纪录。克而瑞研究数据显示,2017年10月,汤臣一品10月份的成交均价同比上涨70%左右,2016年同期成交均价还在20万元/平方米左右。

  中国金融名片

  是什么让陆家嘴能几度刷新上海楼盘最高单价?

  无疑是其得天独厚的地理位置——上海陆家嘴的核心区。

  从一片满是仓库的棚户区,到当下高楼林立的国际金融城,陆家嘴已然成为中国现代化建设的缩影。

  1994年的东方明珠广播电视塔,成为上海史上第一幢超高层建筑,改写了陆家嘴原有的天际线。相隔四年时间,当时的“中华第一高楼”——金茂大厦成为陆家嘴又一天际线。随后,陆家嘴不断刷新自己的高度,刷新上海的金融高度。

  莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨向《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)分析道:“从90年代陆家嘴金融贸易区的诞生,陆家嘴一直是浦东开发开放的窗口。陆家嘴金融城的建设是上海国际金融中心建设的重要一环,因此,政策的倾斜、金融人才的引进,基础设施的加快建设,促成了陆家嘴成为金融行业集聚的区域,陆家嘴也从曾经的工业区转身为高端金融贸易区。”

  “大量金融企业的设立带来了对于甲级以及超甲级写字楼的租赁需求,在2000年以后,陆家嘴成为上海最核心的办公区域之一,办公市场的成熟势必带来零售配套的跟进。因此,滨江的绝佳资源、核心的地理位置、区域内有众多高档零售配套以及陆家嘴贸易区内规划有限的住宅功能,促成了陆家嘴成为有相当经济基础人士趋之若鹜的豪宅区域。”她进一步向记者指出,“滨江豪宅集中在黄浦江沿岸。陆家嘴办公功能区与居住区划分很明确,自然而然形成写字楼与豪宅在陆家嘴并存的局面。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为:“陆家嘴无论从区位优势还是金融商务资源导入的情况而言,导入的速度都很快。这也是一些商务中心或金融中心崛起中会出现的相同规律。而滨江的概念也容易带来豪宅的聚集,这容易带来很多高端居住资源的聚集,尤其是高管会挑选此类地区,本身也是身份的象征。”

  产城融合

  实际上,26年间,作为中国最具影响力的金融中心,享有“东方曼哈顿”之称的陆家嘴已经发展了大批高质量的商业配套设施,是浦东高档消费、时尚、休闲、娱乐等商业的集中代表区,聚集了近百幢税收过亿元的“超级楼宇”,使之成为全球“含金量”最高的区域之一。

  杨悦晨告诉《东地产》:“金融业企业主以及雇员大部分都对于办公区域及写字楼有要求,因此甲级以及超甲级、比较新的楼是这些企业办公租赁的首选,因此陆家嘴非常符合他们的租赁需求,吸引更多的金融企业入驻。”

  陆家嘴的高端写字楼项目,无疑为其带来高端商务资源的聚集。而陆家嘴金融中心的定位引进了大量金融业相关公司及世界排名居前的国际公司,是国际知名资产管理机构在华发展业务的重要集聚地。

  官方数据显示,陆家嘴拥有银、证、保等持牌金融机构近800家,拥有上海证券交易所等10余家国家级交易所。

  近年来,随着陆家嘴金融中心的不断建设和发展,正在从最初的小陆家嘴,逐渐演化为大陆家嘴的概念。

  业内专家分析指出,大陆家嘴的概念,也是为了更好地实现开发,以及降低土地利用的成本。对于此类概念而言,有助于城市布局更加合理,也利好产业的梯队分布,比如说小陆家嘴侧重总部管理型,而其他外延区域和研发、创新等业务挂钩。

  戴德梁行中国区企业服务部董事总经理魏超英指出:“‘十二五’期间,上海陆家嘴金融城实施‘扩城’战略,规划建设写字楼350万平方米,‘十三五’期间,陆家嘴金融城以金融业、航运业、现代商贸业为主导,以专业服务业、文化旅游休闲业为支撑,进一步优化完善‘3+2’的现代服务业产业结构体系。实现了小陆家嘴到大陆家嘴的概念转变。”

  “目前,小陆家嘴已经基本处于饱和状态,从规划来看,逐渐有了东扩和南拓的趋势。”高力国际华东区研究部董事陈铁东详细指出,“东扩一方面是指龙阳路板块,前不久上海地产集团才拿下一幅巨无霸地块,大约有100多万平方米的商业办公体量;第二个则是沿着世纪大道、浦东大道的东扩,即北滨江的板块;南拓则是现在发展最快的前滩,已经初具规模,未来也将承接大量企业总部以及部分外溢的金融机构的需求,再加上后世博总部基地板块,基本上小陆家嘴外拓已经逐步成型。”

  早在2012年初,前滩就被列入上海“十二五”重点发展区域,并将在以后的五到十年内,打造成下一个陆家嘴。在前滩国际商务区建设规划中,商业、办公、住宅及酒店被视为四大主体功能,而规划出台之后前滩核心区也成了一众开发商的觊觎之地。从2013年,陆家嘴集团联合美国铁狮门入驻前滩开始,前滩核心商务区就迈出了全面建设的第一步;两年之后,香港太古地产拿下了前滩25-01地块,香港置业拿下21号地块,前滩的核心商业项目正式进入全面建设阶段。按照“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的总体发展目标,目前前滩世贸中心一期、二期已经于去年率先竣工并投入运营;而今年则将有近十个主体项目竣工。同时,区域内还有多个高品质居住项目,包括晶耀名邸、中粮前滩海景壹号等:此外,周边还有惠灵顿国际学校、莱佛士国际医院等高端教育、医疗配套。前滩建设也将驶入“快车道”。

  “这些新的金融板块已经把产城融合很好地贯彻到规划和建设当中,为高端总部型企业、金融人才提供了一整套从白天到晚上、生活+工作+娱乐休闲的地方,这就是产城融合典型的一个范例。”陈铁东这样指出。

(责任编辑:DF314)

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