外滩金融创世纪 新时代再造产城融合样本

2018年04月16日 16:37
来源: 东地产
编辑:东方财富网

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初露峥嵘的南外滩新形象,塑造着上海浦江两岸最美的城市天际线,完善着国际金融中心的核心版图,也成就着一个产城融合的新时代样本。

  陆家嘴之后,外滩正在揭开上海国际金融中心的新篇章。

  一直以来,外滩都是上海的代名词,无论是万国建筑博览群,还是“远东华尔街”之称,都让外滩声名远播。近年来,随着“外滩金融集聚带”规划公布以及相关建设加快,外滩这一上海一百多年来的繁荣象征,焕发了全新的活力,正在成为新时代再造产城融合的样本。

  金腰带

  作为上海金融业的发源地,外滩曾是世界公认的“远东金融中心”。在上世纪30、40年代,外滩银行林立,诞生了中国金融的数百个“第一”,是众多金融家的冒险乐园。

  百年风云变幻。上海为加快打造国际金融中心建设,将重点布局“一城一带”。其中,“一城”指浦东陆家嘴金融城,“一带”则是浦西外滩金融集聚带。后者北起苏州河,南接世博园区,区域总用地面积约2.6平方公里,并拥有长达4.8公里的黄浦江岸线,被称为中国经济“金腰带”。

  《上海市城市总体规划(2017-2035)》提出,至2035 年,金融业增加值占全市生产总值比例达到18% 左右,主城区金融从业人员占就业总人口的比例达到12%。而外滩金融集聚带在其中扮演了至关重要的角色。其将与陆家嘴金融城等组成的上海金融集聚区,成为上海国际金融中心功能的核心承载区。

  前不久,黄浦区人民政府与上海久事(集团)有限公司签订“黄浦区外滩地区城市更新及保护性开发战略合作协议”。双方将共同组织开展对黄浦区外滩地区的城市更新及保护性开发工作,提升区域产业能级,配套服务于外滩金融集聚带建设大局,并积极引进符合项目定位和外滩金融集聚带功能定位的金融、文化项目或高端服务业总部型企业。

  黄浦区委书记杲云说,黄浦区是上海国际金融中心建设的核心功能区和上海科技创新中心建设的重要服务区,区金融服务业占上海金融服务业总量的六分之一,集聚金融要素机构5家(上海有12家),金融要素交易量占上海金融要素交易量的7成。区委、区政府按照市委、市政府“四个标杆”、“四个前列”、“四个进一步”的要求,大力推进外滩地区城市更新和外滩金融集聚带建设,外滩已成为金融机构汇集之地、金融服务和金融文化综合发展的生态高地,外滩地区城市面貌得到了极大的改善和提升。

  错位互补

  陆家嘴金融城在产业规模、功能性机构、要素市场等方面具有优势,而外滩则在历史文化、商业环境、综合服务等方面具有特色。为发挥各自优势,外滩金融集聚带定位于“金融延伸服务业的制高地”、“新型金融机构的集聚地”和“金融生态环境的特色地”,以与陆家嘴形成错位发展的态势。

  “一直以来,上海都是以努力打造的‘陆家嘴金融城’和‘外滩金融聚集带’齐头并进为目标。随着BFC外滩金融中心、金外滩国际广场等标志性建筑在落成,外滩金融聚集带吸引了一批优质的企业客户的目光聚焦于此,近几年重点金融机构和PE/VC等新金融机构在外滩集聚的势头非常强劲。而陆家嘴将以总部经济及其跨境投融资活动为依托,积极融入全球城市网络体系,强化全球资源配置功能,打造中国乃至亚太经济中枢。依托大数据技术增强信息生成、加工、挖掘和发布能力,金融城将发布各类‘陆家嘴指数’,发出引领全球的‘陆家嘴声音’,提升国际沟通力、传播力和影响力,打造国际信息枢纽。”戴德梁行中国区企业服务部董事总经理魏超英这样指出。

  莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨则认为:“外滩金融带的建设才刚刚起步,对于已经建设非常成熟的陆家嘴而言短时间内不会产生影响。此外,陆家嘴由于写字楼市场容量有限,存在溢出效应,未来可以与外滩金融带形成很好的互补。”

  混合开发

  外滩金融集聚带建设规划的最可贵之处,是突破了传统规划的“功能分区”模式,变“功能分区”为“功能复合”,即有意识地把金融办公、商业零售、文化娱乐、居住配套等功能组织在一起,让外滩金融带成为名副其实的“7×24小时”的不夜城。这一规划思路,既是对百年外滩的历史传承,又凸显了以人为本、节能低碳的21世纪规划理念。

  除了金融产业集聚的基本功能之外,外滩金融集聚带更能满足商务人士居住、消费、旅游、文化等全方位需求。尤其是规划在外滩金融带共计新增(含在建)住宅面积约80万平方米,可容纳约2万人口。在北段,主要以置换历史建筑为顶级住宅为主,形成顶级住宅集中区域。中段和南段以新增高档大空间景观住宅和提升现有住宅品质为主,形成住宅类型齐全、服务全面的综合性国际社区。

  “外滩可供出让的地块不多,今后主要还是以综合性混合用途开发,以适应整个区域从白天到晚上、工作+生活+休闲娱乐的状态,可以满足一个白领、金融人才全方位的需求,可以把所有的工作和生活的内容和功能全部集中在这个区域。”高力国际华东区研究部董事陈铁东接受《东地产财经周刊》采访时表示。

  再造范本

  值得一提的是,陈铁东向记者提出,外滩金融集聚带的开发,实际同伦敦金融城的情况类似。

  他介绍说,伦敦商务区CBD,最早由传统的伦敦金融城和伦敦西区组成,但由于存在大量的历史保护建筑,都有上百年历史,扩建和改造都有限制。在这种情况下,伦敦就扩展了伦敦东区(即码头区),发展了金丝雀码头这样一个全新的金融区,突破了很多原来历史保护建筑为主的老商务区的限制,从整个规模、建筑高度、容积率等方面,都有很大突破。现在整个伦敦商务区由三部分组成,包括原来的伦敦金融城、伦敦西区(主要集中文化、现代服务业等)和伦敦东区(即金丝雀码头,集中大量跨国公司特别是金融机构的欧洲总部)。“这当中我们看到了整个伦敦金融业发展的历程,可以为上海未来金融产业发展、产城融合提供借鉴。因为早期的金丝雀码头,主要都是由高品质的甲级办公楼组成,引进很多总部型企业,同时考虑到整个伦敦有大量金融从业人员,伦敦东区金丝雀码头金融区建成后需要大量配套功能,包括高端酒店、大型购物中心、餐饮商业,以及供高端金融白领居住的高档公寓等。因此,伦敦东区附近,在办公楼的基础上又建设了很多高端商业,以及适合金融业人才居住的高档公寓、餐饮体育等设施,使得金融从业人员愿意在这边工作的同时也愿意居住在这里,从而让整个伦敦东区24小时都有活力,不会出现白天热闹晚上空城的局面。产城融合在里面其实有很好地体现。”

  而外滩金融集聚带同样拥有大量历史保护建筑,与伦敦金融城有同样的问题,历史保护建筑在改造、重建、城市更新等方面都有很大困难,“毕竟它的容量很难改变,层高、承重等按照现有金融机构的要求和标准也很难适应,改造的难度和成本甚至比新建都要高,需要通过很多部门的审核,是否会对历史保护建筑的结构产生影响和破坏等等。”他进一步向记者指出,当前外滩金融集聚带主要新的发展和拓展,是往南外滩区域,“南外滩没有历史的包袱,基本可以完全新建,这种情况下,完全可以按照金融机构的需求来进行开发,包括层高、架空地板、承重、机房等,都可以满足现代大型金融机构的需求,BFC的租赁情况非常好,大量的跨国公司、金融机构,国内上市公司、大型企业,纷纷入驻,也可以看到金融集聚带在这方面拓展的优势。”

  事实上,在上海国际金融中心的战略布局中,南外滩确实意义重大。

  2013年5月28日,上海南外滩地区规划正式落定并对外公布,据悉,这块总用地面积1.6平方公里的区域将为外滩金融集聚带提供重要空间载体,是黄浦区通过金融创新振兴城市发展的新增长极,是中心城区实现上海世界级城市发展目标的重点建设局域。

  按规划,南外滩金融集聚带分为滨江公共活动集聚带及金融活力带、董家渡金融核心地块、十六铺金融核心地块,简称为“一带双核”。其中董家渡金融核心地块将形成以金融功能为主的城市综合体,重点吸引金融及相关行业总部入驻,而十六铺金融核心地块将形成以金融服务为核心功能的商务楼宇群。

  陈铁东认为:“浦西本身的商业配套、居住功能,更为成熟,外滩金融集聚带在这方面的拓展,产城融合的成熟度更高。”

  国际金融中心建设背景下,产城融合发展进程中,外滩正写下面向未来的新篇章。

(责任编辑:DF314)

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