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上海外郊环商业用地两连拍 购物中心外延化发展

2018年04月16日 16:45
来源: 东地产
编辑:东方财富网

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功能业态明确,上海零售商业市场的新增供应呈现明显外延化趋势。

  4月4日,上海市土地交易市场举行了2场土地出让活动,成交了2幅来自闵行区的商业类用地,成交总价合计为14.22亿元,拿地者分别为东浩兰生和大连万达,都有明确的功能业态要求。

  闵行两商业用地出让

  闵行区新虹街道中国博览会会展综合体配套5号停车场控详规划局部调整03-03、04-03、05-02、06-03、07-02、07-04、07-05、08-03、08-05地块的出让面积达到12.18万平方米,在今年出让的商办类地块中,仅次于2月成交的浦东北蔡巨幅地块,最终以6.66亿元的价格为上海东浩兰生国展置业有限公司竞得,溢价率高达141.4%。该地块东至嘉闵高架,南至盈港东路,西至涞港路,北至崧泽高架,占据了国际会展中心与嘉闵高架之间的狭长地带,地块东侧为虹桥商务核心区及虹桥火车站、机场,西侧为国家会展中心及轨交2号线徐泾东站,南北两侧则集中了不少别墅社区,且地块中有河道贯穿,区位较为优越。

  出让文件显示,这幅地块的规划十分明确,将在满足会展配套停车需求的同时,满足会展中心配套商业需求,主要商业设置为服务国家会展中心展商、交通枢纽游客、酒店住宿客人的便利类、休闲文化类商业设施,包括小型超市、便利性零售、商务酒店、生活服务、餐饮等。

  闵行区另一幅出让的商业用地为浦江社区MHP0-1312单元28-01地块,出让面积47747.4平方米,容积率2.0,为大连万达商业管理集团股份有限公司以7.558亿元的底价独家摘得,成交楼板价约为7915元/平方米。《东地产财经周刊》注意到,这一地块同样有明确的功能业态要求——“社区商业,设置包括超市、餐饮、健身房、电影院、儿童主题乐园等休闲娱乐、生活零售便利等设施,要求电影院面积不小于5500平方米,超市面积不小于8000平方米,儿童主题乐园面积不小于4000平方米。”值得一提的是,出让方要求地块上建设的商业项目需在交付土地后24个月内开业,时间较为紧迫,或许这也是只得一家房企申请竞买的原因吧。

  上海链家市场分析师赵葆根则表示,申城商办类用地的出让,已从过去相对粗放的,以竞价为主导的模式,变为目前以功能布局、产业定位为主导的模式。

  购物中心外延化

  闵行两幅商业用地相去甚远,但地理位置都处于外郊环。

  诚然,随着市中心土地的日益稀缺,近年来上海土地市场公开出让的商业用地多处于外围区域,以至于上海零售商业市场的新增供应亦呈现明显外延化趋势。以大七宝板块为例,区域内已有凯德七宝购物广场、汇宝购物广场等商业,近年来又有七宝万科广场、七宝宝龙城市广场、怡丰城等新晋商场开业。

  世邦魏理仕华东区顾问及交易服务商业部董事胡丹婷指出,由于上海常驻人口和流动人口的不断增加,带动了外环周边房价的增长和新兴商圈的产生,例如七宝、新虹桥商区等,也带动了外环外和郊区商业的发展,“社区商业的定位区别于区域性商业,主要满足项目周边三公里范围内居民的生活需求。通常社区商业在选址时比较谨慎,我们会协助开发商从周边消费者以及商户入驻意向等需求端以及区域内现有商业和未来项目的供应端进行评估。”

  事实上,部分外郊环的社区商业甚至表现出较市区商业更高的活力。对此,莱坊中国区研究及咨询部主管兼董事谢靖宇向《东地产财经周刊》指出:“社区商业得益于其稳定的长效客流。若经营手法得当(包括市场定位、项目业态和品牌组合级次取舍等),资产本体的租值和资本值增长速度有望高于业已经营一定年限的市区商业项目。”

  不过,他也同时提醒道,外围区域短时间内出现较多购物中心,恐怕会出现同质化的问题,且在业态和品牌组合层面出现的同质化现象更难避免。因此,项目本身的租赁策略、物业管理水平、整体购物环境档次、交通便捷难易度等诸多方面会是业主能在激烈竞争中把握市场先机的制胜筹码。

(责任编辑:DF314)

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