龙湖集团胡若翔:四大主航道业务目标及实现路径

2018年06月05日 16:27
作者:张雅楠
来源: 经济观察网
编辑:东方财富网

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  2018年6月5日,在由经济观察报社主办的第十五届(2018)中国蓝筹地产年会上,龙湖集团副总裁胡若翔详细拆解了龙湖四大主航道业务的目标和实现路径,以下内容据胡若翔发言整理:

  非常荣幸参加经济观察报组织的蓝筹地产年会,这次想与大家分享的内容是龙湖在空间即服务战略下的多航道并进。

  2017年以来,龙湖集团确定了四大主航道业务:住宅开发、商业运营、长租公寓、物业服务。接下来我们会强化这四大业务的发展,主要体现在客户价值的数据协同和品牌协同方面。

  实际上,我们对创新业务也在做尝试,比如养老、产城,未来这里面也会成长出新的主航道业务,但目前这些业务都不大,还在做一些打磨。

  住宅开发:目标行业前十

  住宅开发,龙湖的销售规模去年首次突破1000亿元,对这项业务,我们的战略目标是稳定在行业前十。在住宅开发投资布局方面,截至目前,龙湖已经进入了37个城市,深耕7大城市群。基本上完成了对一线和二线城市的全国布局,在这两年城市轮动日趋明显的背景下,我们抓住了机会,2017年,龙湖五个城市销售规模突破100亿元,今年我们预判会增加到8个城市。

  同时我们看到,目前的房地产市场不确定性因素在加大,主要体现在以下三个方面:

  一个是政策,现在看维持政策的常态化是大概率事件。

  第二是客户端,客户信心指数,2017年虽然热度还在,但随着市场变化而波动明显,同样具有很大不确定性。

  最后是企业的资金压力,在金融去杠杆的背景下,企业的资金压力包括融资成本都在快速增加。无论是政策、市场、客户和企业都在交互影响,共同加大市场的不确定性。

  2017年,龙湖销售规模首次突破了1000亿元,实际上,龙湖在上市前一年,也就是2008年销售规模首次突破100亿元,从100亿元到1000亿元,龙湖用了十年的时间,相对而言这个时间并不算短。

  但是同时,龙湖以不超过每年销售回款10%的刻度保持了其他几个主航道的投入强度。2017年龙湖租金运营收入46亿元,到2020年会达到150亿元,有60亿元商业租金收入,60亿元物业收入,以及30亿元长租公寓收入,按照这个增速,龙湖在运营租金收入这部分还是很有想象空间的。

  商业运营:深度洞察消费者

  在商业的投资布局方面,龙湖高度聚焦一线和强二线,并在这些城市坚定地做网格化和规模化布局,特别重点布局轨交上盖项目。目前,商业总数量超过70个,已进入城市18个,已开业城市7个。到2020年,龙湖商业开业项目会超过50个,租金收入突破60亿元。

  在商业运营方面,龙湖一直致力于打造差异化的产品,因为购物中心对龙湖而言不仅仅是建筑载体,更是一个有温度,有情感的空间,所以我们的商业项目不会做简单复制,每个项目从规划定位到空间布局都不一样,每个天街都有自己的故事剧本,每个天街都是一个超级IP,我们致力于打造龙湖商业的超级IP集群,为消费者提供极致差异化的消费体验。

  同时在商业化数据运营方面,通过每个商业项目建造完善的商业网络软硬件,包括探针、人脸识别、智能化停车、WIFI等,同时进一步打通外部智能APP,包括美团、高德、大众点评,共同构建项目实际端口,以此实现商业化数据运营。

  一方面通过线上平台粉丝社群等,与消费者进行深度高频的沟通,这里面当然包括商业现在已有的400多万会员,深度洞察消费者,提升客户体验和会员体验;另一方面是与租户做高频深入互动,及时洞察消费趋势,分享管理经验。

  我们从租户收集到的数据和信息也会返回到平台影响运营决策。经过这些年,龙湖商业精细化运营业取得很不错的业绩。同时我们商业的租金收入运营毛利率超过70%,这在行业内也是比较高的水准。

  去年6月份,龙湖在重庆获取了沙坪坝枢纽项目,这是一个真正意义上的TOD项目,是高铁站和地铁站的上盖,一共48万平方米,正在建造中的TOD项目将成为以空间服务于高铁、地铁、社区人流的综合设施,打造重庆人民的美好生活。

  长租公寓:轻中重资产并举

  长租公寓是我们新进入的主航道业务,经过去年一年的发展,累计开业1.5万间,进入17个城市,我们的战略目标是要进入行业前三。

  长租公寓目前来说,进展非常顺利,发展速度也非常快,去年一年我们累计开业1.5万间,进入了17个城市。我们提的目标是2018年新增开业5万间,到今年年底累计开业超过6.5万间,绝大部分都会在今年年底开业,应该说到今年年底,我们累计开业6.5万间的目标能确保完成。同时我们长租公寓获取方式是以轻中重资产并举的方式,同时长租公寓的融资管道也全面拓展开了。

  龙湖物业:科技物业增效

  物业服务,规模增长比较快,我们希望稳定在行业前十。

  龙湖物业目前进入了52个城市,从2016年开始,龙湖物业开始了首次外接物业,截至去年底,龙湖物业合约管理面积超过2亿平方米,外接项目里,有两个比较有标志性,一是重庆西站,这是西南片区最大的高铁站。另外是位于重庆两江新城的悦来片区,除了会展物业管理以外,对整个片区的城市道路、绿色维护的管理工作我们也要参与。

  这两年龙湖物业在大力发展科技物业,举个例子,像物物互联里的FM设备管理系统,这个系统就是给所有管辖小区的所有设施设备安装到传感器,小到水泵,大到电梯,我们小区物业管理电梯故障率特别低,龙湖物业通过科技物业增效和提升客户体验的物业增值服务来提升物业管理收入,我们的物业服务收入的毛利率也超过了20%。

  龙湖在过去这些年,一直致力于空间的打造,这些空间后面对应的都是服务。同样,我们发现数字化变革的年代也悄然来临,物联网正在实现无处不在的数字集成,包括现在看到的数字环境和物理环境快速融合成混合空间,另外位置、空间、体验、服务越来越重要。

  龙湖发现,我们是在做人和空间的链接,我们可以看到人和人、人和物、人和信息,在过去出现并且有非常多的商机,龙湖未来将致力于做连接人和空间的未来企业。

  接下来我们要通过搭建大数据平台加深核心场景的链接与融合,构建更广阔的生态空间,为城市发展和人居生活寻找更好的空间服务方案,携手大家一起创造美好生活。


(责任编辑:DF318)

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