步步为营孙宏斌:融创土地储备行业前三 改造乐视让新公司赚钱

2017年09月05日 16:00
来源: 时代周报
编辑:东方财富网

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  自带网红体质,孙宏斌在这个夏天与落幕枭雄贾跃亭、首富王健林都有了交集—拿下乐视系上市资产的话语权,吃进万达去地产化的438亿元资产,融创商业帝国正在崛起。

  其实孙宏斌很少出现在融创中国(01918.HK,下称“融创”)位于天津时代奥城C座7层的总部办公室。

  他长年奔走于融创各个项目,读书,是他出差期间的最大爱好。他的公文包中,通常带着本大部头,如果这本书快看完了,他会再带一本。

  与王石、冯仑等地产企业家热衷传道不同,孙宏斌迄今没出过一本个人自传,仅在2012年中秋给朋友的旅行故事写了篇千字序文。自带网红体质,孙宏斌在这个夏天与落幕枭雄贾跃亭、首富王健林都有了交集—拿下乐视系上市资产的话语权,吃进万达去地产化的438亿元资产,融创商业帝国正在崛起。这背后是融创杀入千亿市值阵营的资本曲线。

  “公司最大风险就是我都要‘失业’了,暂时不拿地了,”手头上2亿平方米土储已经够融创吃上好一阵子,在刚刚过去的融创2017年中业绩会上,孙宏斌决定放缓拿地节奏,他说,“即使什么都不做,每年5000亿元的销售额我们也够卖6年。”

  54岁的孙宏斌,浸淫商业江湖30多年,他不缺少走出深渊的勇气和资源整合能力,杀伐决断、知己知止是他最重要的品质。

  首席拿地官暂时“失业”

  今年年底,融创要站到3000亿元历史销售最高点。

  孙宏斌很笃定,这个目标只会多,不会少。下半年,融创3800亿元可售且有价格弹性的货值,是孙宏斌的底气。这往后,他要打开的是房企第一军团的新格局,“想不进前三都难”。

  在房地产赛道里,融创是高速长跑选手。上市近7年,融创的营业收入增长超6倍,合同销售额则扩容近25倍。过去五年,融创从2012年的356亿元销售额一路飙升至2016年的1553亿元,年复合增长率高达51%,在同行间首屈一指。今年前8个月,融创1613.5亿元销售额已超去年全年,位列全国第六。

  在过去的数年里,孙宏斌的地产战略围绕的都是一个目的:以地块为核心迅速做大规模。2015年起,孙宏斌一扫之前连续败仗的阴霾,将触角伸到成都、济南、西安、南京、武汉、郑州、合肥等多个城市。

  孙宏斌手执指挥棒,定下融创每一步的节奏和方向。融创新布局一个重点区域,他喜欢做的事情之一,是时不时在城市街巷中暴走两三个小时。哪个饭馆好吃,哪个书店有趣,城市片区的医院、银行等配套设施,他跟当地人一样熟悉。

  融创的各个小分队紧随其后。“融创的核心团队,尤其是高管层是最稳定的,都是合作超20年的。”融创中国行政总裁汪孟德说,融创集团考虑整体布局,每个区域公司也是一个发动机,有自我成长、自我发展、自我修复、自我调整的能力。

  融创现有8个区域公司,其中5个是成熟团队,3个是新团队。他们拥有包括拿地、产品、利润等多指标上的独立决策权力,这也是融创区别于别的房企的一个方面。这也锻造了融创地方团队思考、研判和执行能力。

  “每一个区域我们每年都在看几百个项目,每年都进行筛选。”融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德称,至今,融创的版图已从早先的京、津、沪、渝、杭五大城市布局,到如今的八大区域、62城,300多个项目。

  截至8月25日,不计入万达13个文旅城项目,融创的总土地储备达1.01亿平方米,其中今年上半年新增2553万平方米。

  “算上13个万达城,和4300万平方米的一二线联动资源,融创手上土储已经超过2亿平方米,位列行业前三,”孙宏斌不忘插上一句,“都很便宜,平均楼面价仅5130元/平方米。”

  2亿平方米土储是什么概念?中国现在最大的“地主”是恒大,其土储量为2.76亿平方米,而恒大的市场定位与融创有很大区别,前者以民生地产为主,后者则主要经营中高端物业。

  融创现有可售货值中,一二线和环一线城市占比超过96%,目前在售项目均价在1.8万元/平方米左右。考虑到万达城项目的地理位置略差,汪孟德对未来均价进行了适当调减,他估计这些土地的货值在2.5万亿元以上。

  “公司最大风险就是我都要失业了,暂时不拿地了,”手头上的地已经够融创吃上好一阵子,孙宏斌决定放缓拿地节奏,他说,“即使什么都不做,每年5000亿元的销售额我们也够卖6年。”

  在规模达到行业第一梯队的同时,融创对利润和负债结构提出新的目标。

  前两天,汪孟德刚刚在一个公开场合作了题为《融创新阶段:将战略优势释放为财务表现》的演讲。目前,融创的负债结构及现金流处于稳健状态。数据显示,融创截至6月末的现金余额达926亿元,较上年末的698亿元大幅增加;有息负债中,短期债务比重较小,2017年下半年到期比例仅为7%,2018年到期部分24%,其余均在2019年以后到期。

  接下来,融创净负债率在2018年降到90%以内,2019年降到70%以内。公司拥有未结转资金超过2000亿元,这将给未来两年带来大量的利润,从而增厚股东权益。未来,保证25%毛利,净利10%以上是完全没有问题的。

  “和老王至少合作20个项目”

  1985年,清华大学研究生孙宏斌毕业了,到手月工资97元。一趟海南出差,他记住了一晚上就要70元的蓝天大酒店,心想“这么贵,肯定要倒闭”。

  30多年过去了,蓝天大酒店仍旧每天笑脸迎客。春节时候的三亚,一晚上一万元还订不到房间。

  孙宏斌讲这个故事,是想证明,不能用老眼光来看未来,中国人的消费力发展速度是惊人的。他需要提前布局融创未来5-10年路径,“今后,房地产行业只能是部分企业的钻石时代。我的投资不是一时兴起,我得考虑十年甚至更长远。我坚定看好中国,坚定看好中国大消费领域”。

  今年7月初,王健林先向孙宏斌抛出了“绣球”。孙宏斌并没有犹豫多久,看了三天万达的账本后,就决定努把力吃下这笔632亿元大单。

  13个万达城里的大量优质土储,会是孙宏斌团队打未来战役的弹药。这13个万达城位列广州、重庆、成都、青岛、无锡等一二线省会和重点城市,总建面约5897万平方米,其中自持面积约924万平方米,可售面积约为4973万平方米,可售占比高达84%,每平方米楼面价不足融创公开市场拿地价格的1/3.

  孙宏斌做买卖喜欢“算大账”,最早,跟万达城搭售的万达酒店资产他一并要了。孙宏斌站到了机会区,也踏在了风险点,他低估了外界对融创的债务担忧。

  许久未发微博的孙宏斌,再度通过这个平台对外喊话,不要过度担心融创,“一是因现金流失败过,知道现金流的重要性,把公司安全放在首位;二是知进退,在放弃上没有人比融创更决绝;三是有战略更有执行,我和团队一直在一线,听得见炮声,敢拼刺刀”。

  孙宏斌还是做了许多动作,他多次面会王健林。两人决定重置原来632亿元的框架协议,引入第三方合作伙伴。这才有了后来富力入局的机会,富力以199.06亿元的6折价格接盘万达77间酒店,融创则以438亿元吃下13家万达城。

  “现在还有5家万达城没交接给我们,我们接下来会把最后一批144亿元款打给万达,”孙宏斌与王健林的合作并没有止步于此,“下一步,我们会跟万达合作一个大健康项目。老王(王健林)刚刚去了兰州,这个项目我们也会合作。”

  现在万达城里就有五六十家酒店,融创会持有一些酒店、购物中心和乐园,这些都是与万达合作的副产品。孙宏斌说,他们和万达将至少合作20个项目,要做中国文旅产业最大物业持有者。

  “新乐视一改,BAT都要抢”

  2017年的夏天,对万达的王健林与乐视的贾跃亭,都是劫数。

  平地起惊雷后,王健林将数百亿资产急行军般大腾挪,万达局面已越来越清晰。同为渡劫人,乐视危机数月不见曙光,贾跃亭身在海外至今未有归期。

  有意思的是,万达和乐视出问题,找的都是孙宏斌,这就是孙宏斌最大的成功。这场业绩会上,每三个提问就有两个涉及乐视。孙宏斌引而不发,待到业绩会进行大半,他终于谈起乐视。

  “老贾(贾跃亭)是一个少见的具有企业家精神的人,布局视频网站、大屏电视、乐视汽车,前瞻性都很强,”孙宏斌依旧愿意为贾跃亭辩解,外界对贾跃亭的贬损太多,他非常不齿,怒中带骂,“老贾的确是失败了,但不能成王败寇论英雄。在那里幸灾乐祸的专家,连个老贾的手指头都比不上。”

  “企业家精神是什么?机会和风险是对等的,失败是很正常的事,”孙宏斌仍然觉得老贾是个厚道人,“我们应该鼓励创新,容忍失败,心怀善意,把乐视做成好公司。”

  孙宏斌替贾跃亭惋惜,“一副好牌就这样被他打烂了。他这是没有吃过亏,该坚决时不坚决。”他没有回避贾跃亭的两个失误,第一是过度烧钱,最不该烧的就是供应商的钱;第二是不懂断臂求生,“别说破釜沉舟了,他连一根羽毛都不肯放弃”。

  孙宏斌调侃贾跃亭不如隔壁王健林果断。从今年1月份开始,孙宏斌就劝贾跃亭:“乐视非上市体系的部分,该卖的卖,该合作的合作。如果想活,就一定得断臂求生。”贾跃亭并没有听进去,今年5月的乐视网媒体沟通会上,贾还在强调,“乐视七个子生态,一个都不能少”。

  乐视网的大王旗在今年7月改弦更张。曾直言“不参与管理”的孙宏斌正式走向台前。从门外汉到取代贾跃亭入主乐视网,孙宏斌仅仅用了8个多月时间。

  至今,孙宏斌仍笃定,投资乐视的逻辑线是正确的—瞄准国内消费升级这波洪流。往后,孙宏斌要先完成新老乐视的切割,然后专注于电影、电视、视频业务,开始新乐视时代。

  “新乐视日后的商业模式将完全不同,我们后退一步,不与竞品比平台,与竞品比拼内容。当内容足够好的情况下,也就不需要平台了。”孙宏斌重点抓新乐视的内容制作和互联网电视业务。这两项业务也是BAT希冀收入囊中的。

  由新乐视制作的电视剧《猎场》已经开始了这方面的尝试,这个投资额高达2.6亿元的大制作,按照原本计划,为乐视网独家片源,这意味着至少需要2.6亿元的广告费才能打平。

  但现在,《猎场》已通过内容分发,获得了3亿元的授权收入。“我们还是会把它挂到乐视视频上,观众才不会在乎是不是独家片源,今后每一分广告费都是纯利润。”孙宏斌说道。

(责任编辑:DF207)

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